Když se z našeho domu či bytu stává zástava... Co to znamená? 

Hypoteční úvěr je peněžní úvěr, kdy si od banky půjčíme peníze a jako záruku za náš závazek dáváme nemovitost, tedy odborně řečeno: ručíme bance nemovitostí. Nemovitost se tak stává "zástavou". 

Může to působit zvláštně, že kromě toho, že platíme úroky a dokládáme bonitu, ještě poskytujeme záruku v podobě nemovitosti, ale podívali jste se jak se dlouhodobě pohybují úrokové sazby na hypotečních úvěrech a na úvěrech bez zástavy? Díky této zástavě může být úvěr levnější, tedy může mít nižší úrokovou sazbu, než ostatní typy úvěrů. Je pro banku méně rizikový. Bance dáváme do zástavy nemovitost pro případ, že bychom odmítali splácet. Banka nám ji v takovém případě může vzít a prodat. Pravdou ovšem je, že to banka udělat nechce. Pro banku je nevýhodné odebírat nemovitosti a prodávat je. Preferuje raději dlouhodobě a stabilně platícího klienta. Banka tedy v zájmu svého zisku raději poskytne odklad splátek po určitou dobu, než aby nemovitost zabavovala.

Banka se při financování řídí posudkem svého odhadce, a tuto cenu počítá jako 100 % hodnoty nemovitosti. Od tohoto faktu se právě odvíjí další parametry: kolik nám banka nabídce k půjčení, s jakou úrokovou sazbou, kolik budeme potřebovat vlastních zdrojů... Dle doporučení ČNB může být LTV maximálně 90 %.

90% hypotéce se říká takové, kde je podíl velikosti hypotéku ku hodnotě zástavy mezi více, než 80 % až maximálně 90 %. Bývá obvykle o půl procenta dražší, než hypotéky, které jsou do 80 %.

Ne každý ví, že pro hypotéku lze použít více zástav. Nejen nemovitost, na kterou si právě bereme úvěr. Dokonce nemovitost, na kterou si bereme úvěr, nemusíme do zástavy použít vůbec.

Jak to tedy je s vícečetnými zástavami, a kdy to můžeme využít v náš prospěch?

Pan Novák si chce koupit byt za 5 000 000 Kč. Má našetřený svůj 1 000 000 Kč, ale nechce jej použít, protože by se vydal ze všech rezerv. Má ještě chatu, která má hodnotu 1 250 000 Kč. Co tedy udělá? Má dvě možnosti. 

Může použít své peníze a na byt v hodnotě 5 000 000 Kč si vezme úvěr jen 4 000 000 Kč, protože právě ten 1 000 000 Kč dá ze svého. Jako zástavu dá byt, který kupuje. LTV pak vypadá:

velikost hypotéky = 4 000 000 Kč
--------------------------------------------
hodnota zástavy = 5 000 000 Kč

LTV se tak rovná 80 %.

Má ale i druhou možnost a to nedávat nic ze svých peněz a místo toho použít jako druhou zástavu svou chatu
v hodnotě 1 250 000 Kč. Vezme si tak úvěr celých 5 000 000 Kč a LTV pak vypadá následovně:

velikost hypotéky = 5 000 000 Kč
---------------------------------------------------------------------------
hodnota zástav = 5 000 000 Kč byt + 1 250 000 Kč chata

LTV se tak rovná 5 000 000 Kč / 6 250 000 Kč = 0,8. Nebo-li jde o 80% hypotéku.

Dostali jsme se k tomu, že pan Novák mohl použít jako další zástavu svou chatu. Ano, banky přijímají různé druhy zástav podle svých metodik. Zastavit jdou byty, rodinné domy, chaty, které mají alespoň evidenční číslo nebo třeba pozemky a další. Zástavy lze také v průběhu úvěru střídat. Jde primárně o to, aby stále vycházelo LTV. Také se děje to, že se na začátku použijí třeba dvě zástavy a v průběhu času, jak klesá hodnota úvěru a stoupá hodnota zástav (nemovitostí) se stane to, že po čase stačí již jen jedna zástava. 

Ohledně zástav chce banka ještě jednu věc. A to zástavu tzv. vinkulovat ve prospěch banky. O co jde? Při hypotéce zastavujeme nemovitost ve prospěch banky pro případ, že bychom hypotéku přestali platit. V takovém případě a při nekomunikaci klienta by musela banka nemovitost vzít a prodat. Je tady ale riziko, že zástavu postihne tzv. totální škoda (např. nemovitost zničí přírodní katastrofa) a najednou se její hodnota smrskne pouze na hodnotu pozemku. V ten moment by LTV přestalo vycházet. Banka samozřejmě do takového rizika nejde, a proto chce, aby si člověk nemovitost pojistil na bankou definovanou minimální částku. Banka touto vinkulací eliminuje riziko toho, že v případě totální škody na nemovitosti, klient "sbalí" peníze z pojišťovny a ... nic neudělá. Neopraví zástavu a ani nesplatí úvěr. Proto chce banka pojistnou smlouvu vinkulovat. To znamená to, že kdyby nastala taková situace, že by nemovitost třeba úplně shořela, peníze z pojišťovny jdou přes banku.

(c) Petra Koppová & Petr Svoboda, publikováno 11-2021
www.skolafinancnipohody.cz

Tématický celek Bydlení

1. Bydlení - Nájem nebo Hypotéka
2. Bydlení - Sazby a fixace
3. Bydlení - Bonita
4. Bydlení - Zástava a LTV
5. Bydlení - Vlastní zdroje
6. Bydlení - Daně
7. Bydlení - Typy hypoték
8. Bydlení - Stavební spořitelny
9. Byldení - Model předčasného splacení
10. Bydlení - Bonus FAQ (nejčastější otázky)

V případě zájmu o skupinovou výuku, nebo bezlatnou individuální konzultaci nás kontaktujte.

Rádi investujeme náš čas a zkušenosti do podpory rodinných i firemních finančních zálažitostí.
P&P