Základním ukazatelem bonity je výše a typ příjmu (platu). Banka má raději žadatele o úvěr, kteří pracují řadu let u jedné firmy na pracovní smlouvu (hlavní pracovní poměr) na dobu neurčitou a mzda je vyplácena na účet. Oproti tomu žadatel, který má novou práci a peníze dostává v hotovosti, bance tolik radosti neudělá. A samostatnou kapitolou jsou podnikatelé (OSVČ či majitelé firem). Není v tom nic osobního. Jedná se o statistické hodnocení rizik z pohledu banky.

Hlavní kritéria k ověření bonity žadatele tedy jsou: stálost a výše vašeho příjmu a platební historie (registry). Dalšími podklady, které banka zkoumá, jsou například výpisy z účtů. Takže pozor přátelé! Jestli rádi sázíte online z účtu, banka se to dozví a zhorší vám hodnocení. Bojí se totiž, abyste nepropadli gamblingu.

Banka si může svůj systém hodnocení určit do jisté míry sama. Běžně se stává, že jedna banka vám úvěr odmítne, ale jiná banka vám úvěr schválí. Nedoporučujeme podepsat a poslat k posouzení žádost s myšlenkou - zkusím a uvidím. A už vůbec ne cestou - zkusím všechny banky a uvidím, která mi dá to nejlepší. Tady opět přicházejí ke slovu naše známé registry, kam se zapisuje nejen historie a současný stav. Tedy banky vidí, zda máte u konkurence aktivní žádost o úvěr. Když se potká více žádostí o úvěr zároveň, tak vám to může hodně uškodit. Dobře si rozmyslete a ideálně proberte dopředu s nezávislým konzultantem, s jakou bankou podepíšete žádost o úvěr či konsolidaci. Když nebudete opatrní, může to vést k záznamu o zamítnuté žádosti, a tím i negativnímu záznamu v registrech. Zcela zbytečně si tak nevědomky a nechtěně zhoršíte svoji důvěryhodnost z pohledu bank na několik let dopředu. A tím pádem vám banka může nabídnout horší podmínky, např. horší úrokovou sazbu.

Nad všemi bankami stojí dohledový orgán pro český finanční trh: Česká národní banka (ČNB). Ta určuje obecná pravidla, podle kterých se ostatní banky řídí. Volně vysvětleno: banka si může rozhodnout podle sebe, komu půjčí a komu ne, ale jen do jisté míry. Kromě svého vlastního uvážení, musí brát v potaz stanoviska ČNB, jinak bankám hrozí pokuta.

Před lety například Česká národní banka zavedla dvě nová pravidla. Tato dvě pravidla jsou známá pod zkratkami DTI a DSTI.

Parametr LTV rozebíráme v následujícím článku.

DTI hlídalo celkový objem vaší tzv. úvěrové angažovanosti. Volně přeloženo - kolik máte celkem půjčeno od bank a nebankovních institucí. DTI určilo, že banka by vám neměla půjčit více než devítinásobek vaší roční čisté mzdy. Pravidlo DSTI zase hlídalo, jak vysoké máte měsíční splátky. Určovalo, že celková výše splátek vašich závazků (dluhů) by neměla být vyšší, než 45 % vaší čisté mzdy.

V době zavedení těchto parametrů se v médiích ozývaly hlasy, že se jedná o diskriminaci jak bank, tak klientů. Z našeho osobního pohledu byl tento krok ze strany ČNB adekvátní a zachránil celou řadu lidí od přílišného zadlužení a pádu do tzv. dluhové pasti. Pesimistické prognózy vyvrátilo i to, že objem hypotečních úvěrů nezaznamenal v následujících letech zásadní propad.

ČNB v tomto ohledu zareagovala i na změny v důsledku koronakrize.

Přikládáme screen z oficiální webové prezentace ČNB a ze skutečného finančního plánu jednoho z našich klientů v době, kdy výše uvedené parametry vstoupily v platnost. Sami vidíte, kolik se toho dá propočítat a promyslet dopředu:

Jak jsme psali, tak primárním ukazatelem bonity je velikost a typ příjmu. Banky rozdělují příjmy na uznatelné (počítají s nimi do bonity) a neuznatelné (příjem sice reálně máte, ale banka na něj hledí, jako kdybyste ho neměli). Možností, co všechno banka může započítat do uznatelných příjmů je v současné době cca 20. Od příjmů ze zaměstnání, přes daňové přiznání živnostníka, příjem z vašeho podílu ve firmě, po diety, které pobíráte,... dále některé banky uznávají i doktorandské stipendium, invalidní důchod, starobní,... 

Jak se tyto rozdíly mohou projevit?

Novákovi kupují byt, který budou pronajímat. 
Panu Novákovi i paní Novákové je 30 let a mají dvě malé děti. Tři roky a pět let.
Dohromady mají čistou mzdu 50 000 Kč.

Banka 1, která Novákovým půjčí nejvíc, poskytne 7 423 000 Kč.
Banka 2 však půjčí maximálně 5 119 000 Kč.
To je circa o 31 % méně.

Pan Novák si našel sympatický přivýdělek na dohodu o pracovní činnosti a měsíčně si přilepšili o 10 000 Kč.
Banka 1, vyhodnotila tento příjem jako uznatelný a poskytne 9 494 000 Kč.
Banka 2 tento příjem neuznává a nabídne jen původních 5 119 000 Kč.
To už je o 46 % méně.

Prací finančních poradců je vybrat vhodnou banku. Jak z hlediska aktuálně nabízených úrokových sazeb (Bydlení 2 - Sazby a fixace), tak z hlediska metodiky banky při posuzování žadatele o úvěr. Už jsme se několikrát dostali do situace, že klient měl tak specifický zdroj příjmů, nebo negativní historii v registrech, že jen jedna banka na celém trhu byla ochotna klientovi schválit úvěr. 

Obraťte se na nás, až budete zvažovat hypotéku, nebo se blíží fixace na již existující hypotéce.
Rádi pro vás všechno připravíme, prověříme a najdeme vám nejvýhodnější možnost.
Je zde pro vás možnost bezplatné konzultace.

(c) Petra Koppová & Petr Svoboda, publikováno 08-2021
www.skolafinancnipohody.cz

Aktualizace - limity platné od 1.4.2022

Aktualizace - vypnutí limitu DSTI od 1.7.2023

Tématický celek Bydlení

1. Bydlení - Nájem nebo Hypotéka
2. Bydlení - Sazby a fixace
3. Bydlení - Bonita
4. Bydlení - Zástava a LTV
5. Bydlení - Vlastní zdroje
6. Bydlení - Daně
7. Bydlení - Typy hypoték
8. Bydlení - Stavební spořitelny
9. Byldení - Model předčasného splacení
10. Bydlení - Bonus FAQ (nejčastější otázky)

V případě zájmu o skupinovou výuku, nebo bezlatnou individuální konzultaci nás kontaktujte.

Rádi investujeme náš čas a zkušenosti do podpory rodinných i firemních finančních zálažitostí.
P&P