Úroková sazba

Tím prvním termínem, a zároveň základním parametrem pro výběr výhodné hypotéky, je úroková sazba. Asi tušíte, že vám banka nepůjčí peníze zadarmo, že za to chce zaplatit něco navíc. To něco navíc se nazývá úrok. Úroková sazba se uvádí v procentech, a jak správně tušíte, čím menší, tím (pro vás) lepší. Když si člověk půjčí například 1 000 000 Kč na 30 let při úrokové sazbě 2 %, zaplatí bance za celých třicet let nejen ten 1 000 000 Kč, ale také navíc úrok ve výši 330 630 Kč. Každý měsíc posíláte splátku, která se skládá ze dvou složek. Za prvé vracíte bance půjčené peníze (splácíte jistinu). Tomu se říká úmor. A za druhé platíte "to něco navíc", podle toho jak velkou částku ještě bance dlužíte. 

Kdybychom platili pouze půjčené peníze (úmor) a úrok, by byla v tomto modelovém příkladu, měsíční splátka 3 696 Kč. Když vybírám tu nejvýhodnější hypotéku, vyberu si hypotéku s nejnižší úrokovou sazbou a je to... Opravdu? Bohužel ne!

RPSN

Je tady totiž RPSN. Zkratka, která znamená Roční Procentuální Sazbu Nákladů, udává se též v procentech. A co přesne to znamená pro každého, kdo zvažuje či již má úvěr? Nejlépe si to ukážeme na jednoduchém příkladu. Představme si dva lidi, pana Dvořáka a pana Nováka. Financují vlastní bydlení hypotečním úvěrem ve výši 1 000 000 Kč se splatností 30 let. Pro zjednodušení počítáme, že po celých 30 let mají úrokovou sazbu 2 %. Oba dva lidé si sjednávají hypotéku v té samé bance. Jenže zatímco pan Dvořák má měsíční splátku 3 696 Kč, tak pan Novák má splátku 3 996 Kč. Jak je to možné a proč pan Novák platí každý měsíc o 300 korun více, přestože si oba půjčili stejnou částku, se stejnou úrokovou sazbou ve stejné bance a se splatností 30 let? Důvodem je, ze pan Novák má v rámci hypotečního úvěru přídavný produkt, například velmi časté tzv. pojištění schopnosti splácet, které ho stojí 300 Kč měsíčně. Třeba si produkt přidal k hypotéce zcela záměrně, ale třeba se ten přídavný produkt tak nějak do hypotéky bankéři na pobočce "zatoulal" a pan Novák ho přes všechny ty informace kolem hypotéky nevzal na vědomí, poradci / bankéři, který mu úvěr vyřizoval toto podepsal a teď platí a platí. Přitom se stačí podívat na jediný údaj, a to právě na RPSN. Porovnávejte nabídky dle RPSN, a to u všech úvěrových produktů, nejen u hypotečních. Pro pana Dvořáka je nákladem jen splátka, a proto jsou jeho celkovým nákladem jen ta 2 %, a tudíž platí rovnice úrokova sazba = RPSN = 2 %. Pro pana Nováka je ale nákladem splátka + platba pojištění, což znamená že se RPSN od úrokové sazby liší, tedy pan Novák má reálnou sazbu 2,59 %, při které platí 3 996 Kč/měsíčně.

Setkáváme se i se smutnými případy, kdy bankéř tvrdí, že klient něco musí sjednat a ve skutečnosti klient žádnou takovou povinnost pro získání hypotečního úvěru nemá. V praxi hovoří čísla jasně. Ve valné většině případů, které řešíme v rámci naší konzultantské praxe vychází pro klienty výhodněji sjednat hypoteční úvěr v bance a zdravotní rizika spojená s propadem příjmu zajišťujeme klientům u pojišťoven. A to výhodněji jak z hlediska ceny, tak z hlediska pojistných podmínek a výluk.

Fixace

Dalším termínem, na který se zaměříme, je fixace. Fixace je doba, po kterou se nemění úroková sazba ani další podmínky ve smlouvě o hypotečním úvěru. Jako příklad nám poslouží opět hypoteční úvěr na 1 000 000 Kč, se splatností 30 let, při sazbě 2 %, kdy si tato 2 % fixuji třeba na 5 let. Po pěti letech mi banka nabídne novou sazbu podle aktuálního stavu sazeb na trhu. Když se mi tato sazba nelíbí, mohu jít s úvěrem k jiné bance, která mi dá lepší úrok. Nebo, jak již víte, lepší RPSN. No dobrá, ale na jak dlouho si tedy mám danou sazbu fixovat? 

Nikdo nemá křišťálovou kouli, nicméně vzhledem k úrovným sazbám bank od roku 2003 lze dle našeho názoru říci, že sazba pod 3 % je pěkná.

Může se stát, že máte hypotéku se sazbou třeba 3 % s fixací na 7 let. V době, kdy jste hypotéku podepsali to byla ta nejvýhodnější sazba. Ale už po 5ti letech vidíte, že si kolem vás lidé berou hypotéky za 2 % a vy jste smutní, že musíte ještě 2 roky počkat, než vám skončí fixace. A bojíte se, že zrovna za ty 2 roky už úrokove sazby tak pěkné nebudou... 

Smutný příběh? 

Smutný příběh by to byl, kdyby se s tím nedalo nic dělat... 

Máte minimálně 3 možnosti:

1. Můžete svou banku požádat o snížení sazby vzhledem k aktuální situaci na trhu a ona vám sazbu sníží, protože se bojí, že odejdete ke konkurenci.
   
   

2. Možná vám ale sazbu nebude chtít snížit a váš požadavek zamítne. Pak můžete zjistit, jakou sankci byste zaplatili, kdybyste odešli. Požádáte o výčíslení zůstatku úvěru k určitému datu, a pokud máte smlouvu či její dodatek podepsaný v roce 2017 a později, je velmi pravděpodobné, že zjistíte, že jde třeba  jen o 1 000 Kč. Tedy když to podtrhnete a sečtete, tak vyhodnotíte, že do jiné banky odejít můžete, a ještě se vám to mnohonásobně vyplatí.
   
   

3. Naplánujte si dopředné refinancování. To je dobré v situaci, kdy jsou aktuální sazby hodně výhodné a vy očekáváte, že pravděpodobně půjdou časem nahoru a že v době, kdy vám končí fixace budou sazby vyšší. Zajistíte si tzv. dopředný refinanc. Tzn., že podepíšete u jiné banky novou hypotéku, která na vaši současnou hypotéku naváže. Již budete mít jisté podmínky, a to dle akutálních sazeb a zároveň v klidu pokračujete dál bez změn v aktuální smlouvě o hypotečním úvěru. Běžně řešíme pro klienty dopředné refinancování úvěru 2 roky dopředu.

(c) Petra Koppová & Petr Svoboda, publikováno 3-2021
www.skolafinancnipohody.cz

Tématický celek Bydlení

1. Bydlení - Nájem nebo Hypotéka
2. Bydlení - Sazby a fixace
3. Bydlení - Bonita
4. Bydlení - Zástava a LTV
5. Bydlení - Vlastní zdroje
6. Bydlení - Daně
7. Bydlení - Typy hypoték
8. Bydlení - Stavební spořitelny
9. Byldení - Model předčasného splacení
10. Bydlení - Bonus FAQ (nejčastější otázky)

V případě zájmu o skupinovou výuku, nebo bezlatnou individuální konzultaci nás kontaktujte.